多省探索宅基地有偿退出机制 仍存法律与制度障碍

多省探索宅基地有偿退出机制 仍存法律与制度障碍

多省探索宅基地有偿退出机制 仍存法律与制度障碍

  农村土地制度改革的一项重要内容——农民自愿有偿退出农村宅基地改革,目前正在全国多个地区加速探索。

  今年76岁的张赐成是四川省成都市县三道堰镇青杠树村村民,全家8口人原有面积为2800多平方米的宅基地,人均拥有宅基地面积300多平方米。据青杠树村村委会主任钟家旭介绍,该村于2012年成功申报新农村综合体建设项目,为了鼓励农户积极腾退多余宅基地、宅基地面积较少的农户积极参与新村建设,村里以人均140平方米为平衡点,不足部分按每平方米30元的价格,向村集体资产管理公司交钱补足面积;超出部分,村集体资产管理公司予以收回,并按每平方米60元的价格补偿农户。在这个过程中,张赐成家腾退后获得了10多万元经济补偿。

  腾退宅基地后,张赐成把新房选在了原址新建的7号安置点——牛角壕。这个安置点一共建了68套新房,均为一楼一底,或两人户,或三人户。张赐成用拆迁老宅、腾退宅基地得来的拆旧费、搬迁费、奖励费等费用,抓阄认购了3套新房,一套给自己和老伴,一套给儿子,一套给孙女,不但没有自掏腰包,还略有富余。虽然3套房子加起来,总面积还不如原有宅基地的零头,但老张一家都很满意。新居环境优美,水、电、气、路通到家门口。他说,现在的生活要比原来的品质好。

  张赐成一家的案例只是四川省近十年来开展农民宅基地自愿有偿退出改革试点的一个缩影。作为新型城镇化的一个核心命题,宅基地制度改革因为涉及农村土地的基本制度变化,备受政府关注。在今年1月份召开的国务院常务会议上,部署深入推进以人为核心的新型城镇化,就将“探索进城落户农民对土地承包权、宅基地使用权和集体收益分配权的依法自愿有偿退出机制”放在了首项议题之中。

  尽管农村宅基地管理历来就没有形成一个有效的退出机制,但是,经过长时间的试点和探索,一些地区已经开始准备全面推开这项改革了。成都市日前就发布了两项方案,决定在明年年底前在全市范围内全面推开农户宅基地使用权退出机制,2020年底前要形成改革成果。

  此外,记者从全国其他多个地区也看到了这项改革工作的加速推进。福建省晋江市大埔村探索了宅基地有偿退出、置换机制,村委会规划专门用地作为村民住宅小区,集中建设住房,村委会和村民签订协议,村民将现有宅基地和房屋退出,用于置换住宅小区的新房,不愿意置换的,可通过宅基地有偿退出机制领取补偿款。据大埔村村支部副书记吴清水介绍,通过宅基地退出和置换机制,村里“多”了数百亩建设用地,村委会将这些土地用于道路、绿化、文体公园等公共设施建设,改善了村居环境。

  宅基地退出后土地该如何更好地实现集约化利用,一直是市场的主要关注点之一。在四川省成都市的部分地区,政府允许市场主体通过实施农村土地整理,将农村节余的建设用地在符合城乡规划、土地利用规划、产业发展规划的前提下进行开发利用,发展农村经济。

  专家分析表示,目前宅基地退出的试点中,还存在很多问题。首当其冲的就是现行农村宅基地管理存在法律和制度障碍。由于当前禁止农村宅基地使用权有偿流转,同时对农村宅基地实行严格管理,因此,尽管各地区在农村宅基地退出试点中取得了成效,但是难以实现大的突破与创新。受政策法规的限制,宅基地使用权有偿流转成了缺少法律支撑的空架子,市场机制也难以进入农村宅基地退出系统中,政府主导下的宅基地退出机制难以实现资源的优化配置。此外,增减挂钩使得试点规模受限、操作困难,资金链条薄弱导致补偿资金来源不稳定,宅基地退出过程中农户该如何与政府实现“双赢”等,都是未来宅基地退出政策要研究的重点。

  还有专家建议,完善宅基地退出机制,要重视宅基地退出政策之间的衔接与组合。当前我国宅基地退出机制存在着权属不明确、补偿标准不合理、政策配套不完善、指标回收制度不健全等问题。为此,要建立宅基地退出引导机制,完善农村土地储备机制,保障宅基地退出指标科学可用,构建合理的农村宅基地退出监管机制。